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Custom house

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Spécialiste du studio kit bois nous sommes là pour répondre à vos questions et vos besoins en termes d'extensions et de studios habitables

La Réglementation PLU

Après avoir imaginé votre projet d’installation de studio ou d’extension et indépendamment de la solution choisie, il vous faudra aussi composer avec un ensemble de contraintes techniques : emprise au sol, qualité du sol, dénivelé, orientation de la parcelle, respect des limites de propriété…  CUSTOM HOUSE est votre maitre d’œuvre et est là pour vous aider à affiner votre projet initial.

L’extension de maison et l’installation de studio dans son jardin est soumis à des règles qu’il faut respecter pour éviter d’aller au-devant de problèmes avec la mairie ou tout simplement avec vos voisins. Une bonne définition préalable du projet vous permettra de bien connaitre la surface dont vous avez besoin et la nature précise des travaux envisagés et déterminera les démarches administratives à entreprendre et notamment de déterminer si vous êtes soumis à déclaration préalable ou permis de construire.

CUSTOM HOUSE vous conseille les démarches suivantes :

  • Vérifier si vous êtes concernés par un Plan Local d’Urbanisme (PLU) à la mairie
  • Consulter le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) et le plan de prévention à la mairie
  • Déterminer s’il vous faut une déclaration préalable ou un permis de construire
  • Constituer le dossier
  • Penser aux impôts et taxes

Le Plan Local d’urbanisme (PLU)

Le Plan local d’urbanisme est consultable en mairie et contient les règles relatives à la construction, l’extension et à la rénovation de tout bâtiment dans une commune (si elle y est soumise).

 Les règles peuvent donc être différentes d’une ville à l’autre.

Le PLU :

  • indique si la zone est constructible,
  • détermine les règles applicables aux terrains de la commune,
  • impose éventuellement des règles architecturales,
  • fixe si besoin les distances à respecter avec les constructions de ses voisins.

Respecter le PLU est une assurance de n’avoir aucun problème, ni avec les autorités de votre commune, ni avec vos voisins

En clair, le PLU de votre commune peut vous contraindre à respecter certaines obligations comme : limiter la hauteur de votre extension, son emprise au sol, son volume ou son implantation. Il peut aussi vous obliger à l’utilisation de certains matériaux ou coloris de façade voire même, vous imposer un style architectural particulier et, si votre maison est en secteur sauvegardé ou protégé, votre projet sera soumis à l’autorisation des Architectes des Bâtiments de France.

S’intéresser au coefficient d’occupation des sols et au plan de prévention des risques naturels

Le coefficient d’occupation des sols (COS) est également consultable en mairie.  Le COS est obtenu en divisant la superficie de plancher d’une construction par la superficie de son terrain récepteur. Le COS vous permettra donc de déterminer la surface maximale de l’extension autorisée, dans votre commune.

Le plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN) référence les différents risques possibles comme les risques d’inondations, d’avalanches, de feux de forêt, de mouvements de terrain, de tempêtes voire de séisme.

Alors, permis de construire ou déclaration préalable ?

La déclaration préalable de travaux permet à la municipalité de vérifier que la future construction respecte les règles en vigueur.

La déclaration préalable comme le permis de construire sont à envoyer, avec accusé de réception, à la mairie de votre commune qui y répondra pour la première dans un délai d’un mois, et deux mois pour le second.

Nous avons fait pour vous un tableau pour mieux comprendre quand une déclaration ou un permis est nécessaire.

Avertir le service des impôts

Qui dit extension dit métrage supplémentaire. Et donc augmentation de vos taxes foncières et d’habitation. Il faut donc en aviser le service des impôts afin d’éviter par la suite un redressement fiscal.

Dès lors que ces abris sont soumis à une déclaration préalable ou à l’obtention d’un permis de construire, ils entrent dans le champ d’application de la taxe d’aménagement.

Toutefois, pour que la part communale de la taxe soit applicable à la construction, la commune doit avoir décidé de son application.

Cette décision est applicable de plein droit dans les communes ayant un plan local d’urbanisme (PLU) ou un plan d’occupation des sols (POS) et les communautés urbaines. Dans les autres communes, son instauration doit avoir fait l’objet d’une délibération au conseil municipal.

Calcul

Pour connaitre le montant de la taxe à payer, vous devez multiplier la surface construite par une valeur forfaitaire puis multiplier le résultat par un taux dont une part est fixée par la commune et une autre par le département (si vous habitez en Île-de-France, une troisième part est également fixée par la région). La surface taxable prise en compte correspond à la somme des surfaces closes et couvertes situées sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m.

Valeur forfaitaire

La valeur forfaitaire par m2 est définie par arrêté chaque année (voir le montant et le calcul de la taxe d’aménagement).

En 2019, il faut compter 753 euros le m2 hors Île-de-France (726 euros en 2018) et 854 euros le m2 en Île-de-France (823 euros en 2018). C’est au montant ainsi calculé que l’on applique ensuite les taux.
Cette formule s’applique aux abris de jardin mais n’est pas transposable à toutes les constructions : certaines se voient appliquer des règles de calcul différentes. Pour calculer la taxe d’aménagement d’une piscine par exemple, il faut compter 200 euros par m2.

Paiement

Si le montant à payer est inférieur à 1500 euros, vous devez payer la taxe d’aménagement en une seule fois lors du 12e mois qui suit la date de délivrance de votre autorisation d’urbanisme. A contrario, si le montant à verser dépasse 1500 euros, vous devez payer en deux temps : une première fraction lors du 14e mois qui suit la date de délivrance de votre autorisation d’urbanisme, et une seconde fraction lors du 24e mois qui suit cette date.

Exonération

Les textes en vigueur prévoient néanmoins que les constructions dont la surface est inférieure à 5m2 sont exonérées de taxe d’aménagement puisqu’elles ne sont soumises ni à déclaration préalable, ni à permis de construire. Les petits abris de jardin sont donc exonérés.

Par délibération, les collectivités territoriales peuvent toutefois toujours décider d’exonérer de taxe les abris de jardin dont la surface ne dépasse pas 20 m2 (déclaration préalable).

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